Immobilien können Sie auf die verschiedensten Arten und Weisen kaufen. Der übliche Weg besteht darin, dass ein momentaner Eigentümer eines Objektes das Haus oder die Eigentumswohnung verkaufen möchte und sich dementsprechend ein Kaufinteressent findet. In dem Fall zahlen Sie normalerweise den üblichen Marktpreis des Objektes, der durch die in den letzten zehn Jahren erheblich gestiegenen Immobilienpreise relativ hoch ausfallen kann.
Eine alternative Option besteht für manche Immobilieninteressenten darin, ein Haus oder eine Eigentumswohnung durch eine Zwangsversteigerung zu erwerben. Früher galten solche Auktionen als sehr gute Möglichkeit, um dort ein Schnäppchen zu machen. Doch ist das auch heute noch Fall? Dieser Frage möchten wir in unserem Beitrag nachgehen.
Wie finde ich grundsätzlich die passende Immobilie?
Vom Grundsatz her gibt es eine Reihe von Möglichkeiten, wie Sie die passende Immobilie finden können. In erster Linie handelt es sich dabei um die folgenden Wege:
- Immobilienkauf über einen Makler
- Immobilienportale im Internet
- Zeitungsannonce des Verkäufers
- Eigenes Suchinserat (online oder in den Printmedien) aufgeben
- Verkauf von Verwandten, Freunden, Bekannten oder Arbeitskollegen
- Zwangsversteigerung
Wir möchten uns im Beitrag mit der letztgenannten Option beschäftigen, nämlich der Zwangsversteigerung. Der Grund ist, dass Sie – durchschnittlich betrachtet – Objekte zu einem günstigeren Preis erwerben können, als wenn Sie die Immobilie oder die Eigentumswohnung am freien Markt kaufen. Warum das so ist, auf das erfahren Sie in den nächsten Abschnitten.
Warum sind Immobilien auf Zwangsversteigerungen preiswerter?
Dass Sie durchschnittlich Immobilien auf einer Zwangsversteigerung zu einem günstigeren Preis als am freien Markt erwerben können, ist leicht nachvollziehbar. Wenn ein Verkäufer sein Objekt veräußern möchte und am freien Markt agieren kann, dann treffen deutlich mehr Nachfrager auf weniger Angebote, als es bei einer Zwangsversteigerung der Fall ist. Zudem besteht häufiger auf Seiten des Immobilieneigentümers kein Verkaufsdruck, sondern er kann die Immobilie nicht selten auch noch einige Wochen oder Monate im Bestand halten.
Bei einer Zwangsversteigerung ist es so, dass der Eigentümer in finanziellen Nöten ist. Die Versteigerung wird nämlich für gewöhnlich nur dann anberaumt, wenn der Eigentümer seine Kreditraten gegenüber der Bank nicht mehr zahlen kann und diese dementsprechend das Mittel der Zwangsversteigerung wählt. Dann allerdings besteht ein erheblicher zeitlicher Druck. Darüber hinaus muss der Verkäufer auch Preise akzeptieren, die unterhalb des Verkehrswertes und damit des Marktwertes der Immoilie liegen. Das sind zwei ausschlaggebenden Gründe dafür, warum Sie Häuser und Eigentumswohnungen tendenziell auf einer Zwangsversteigerung günstiger als am freien Markt erwerben können.
Wie kommt es zu einer Zwangsversteigerung?
Im Finanzbereich kommt es nahezu ausschließlich unter der Voraussetzung zu einer Zwangsversteigerung, dass ein Kreditnehmer die mit der Bank vereinbarten Raten für den Immobilienkredit nicht mehr zahlen kann. Für gewöhnlich wartet die Bank zunächst ab, bis drei Raten säumig sind. Nach der dritten Darlehensrate greifen die Kreditinstitute dann meistens zu rechtlichen Mitteln. In letzter Instanz wird dann eine Zwangsversteigerung veranlasst, die deshalb möglich ist, weil das Kreditinstitut eine Grundschuld als Kreditsicherheit besitzt. Diese macht die Bank faktisch zum Rechteinhaber im Hinblick auf die Immobilie. Der Sinn und Zweck einer Zwangsversteigerung ist also, dass die offenen Forderungen der Kreditgeber befriedigt werden.
Exakt aus dem Grund ist es meistens auch gar nicht notwendig, dass auf der Zwangsversteigerung der volle Verkehrswert für die Immobilie erzielt wird. Die Banken fordern heutzutage meistens Eigenkapital, sodass nicht der volle Kaufpreis für die Immobilie finanziert werden muss. Die sich daraus ergebende Differenz sorgt dafür, dass meistens auch dann die Forderungen der Banken in vollem Umfang befriedigt werden, wenn zum Beispiel auf der Zwangsversteigerung nur zwei Drittel des aktuellen Immobilienwertes als Versteigerungspreis erzielt werden.
Hinzu kommt, dass normalerweise schon ein größerer Teil des Immobiliendarlehens seitens des Kunden getilgt wurde, bevor es überhaupt zur Zwangsversteigerung kommen muss. Zusammenfassend sind es demnach die folgenden Gründe, die dazu führen, dass auf einer Zwangsversteigerung nicht unbedingt der volle, aktuelle Marktwert der Immobilie erzielt werden muss.
- Forderung der Banken beträgt selten 100 Prozent des Kaufpreises
- Banken geben sich als Gläubigerinnen daher oft auch mit 60 bis 80 Prozent des Verkehrswertes zufrieden
- Weniger Nachfrager (Bieter) als am freien Markt im Hinblick auf Immobilien
Wie verläuft eine Zwangsversteigerung im Detail?
An einer Zwangsversteigerung können interessierte Bieter teilnehmen, die allerdings vorher einen gewissen Prozentsatz als Sicherheit hinterlegen müssen. Damit sollen sogenannte Spaßbieter ausgeschlossen werden oder auch Personen, die kein ernsthaftes Versteigerungsinteresse haben, sondern sich vielleicht nur einmal eine Zwangsversteigerung live anschauen möchten. In der ersten Versteigerungsrunde wird ein bestimmter Prozentsatz festgeschrieben, der – auf Grundlage des Verkehrswertes – mindestens als Versteigerungsergebnis erzielt werden muss. Für gewöhnlich sind das mindestens 80 Prozent des momentanen Marktwertes der Immobilie.
Kommt es in der ersten Versteigerungsrunde nicht zu dem gewünschten Ergebnis, wird die Versteigerung nach einer gewissen Zeit wiederholt bzw. fortgesetzt. Dann ist der festgeschriebene Prozentsatz bereits um einiges niedriger, sodass oftmals dann bereits zwischen 60 und 70 Prozent des Verkehrswertes als Versteigerungserlös akzeptiert werden. Der Bieter mit dem höchsten Angebot erhält – wie auf jeder Auktion üblich – letztendlich den Zuschlag und wird neuer Eigentümer der Immobilie. Nach Abschluss aller Formalitäten überweist der Käufer den entsprechenden Betrag an die Bank, die damit im optimalen Fall ihre Forderungen komplett begleichen kann.
Gibt es auf einer Zwangsversteigerung noch Schnäppchen?
Den vorherigen Ausführungen konnten Sie entnehmen, dass es durchaus auch heute noch möglich ist, auf einer Zwangsversteigerung Immobilien günstiger als am freien Markt zu erwerben. Das gilt insbesondere unter der Voraussetzung, dass die erste Bieterrunde nicht erfolgreich gewesen ist. Doch bedeutet das gleichzeitig, dass es auf einer solchen Immobilienversteigerung noch echte Schnäppchen gibt?
Tatsache ist, dass sich die durchschnittlichen Preise bei einer Zwangsversteigerung in den letzten Jahren deutlich erhöht haben. Das ist vor allen Dingen auf die gestiegenen Immobilienpreise zurückzuführen, aber auch darauf, dass sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage verschoben hat. Heutzutage sind wesentlich mehr Kaufinteressenten am Markt als Immobilien zur Verfügung stehen. In manchen Städten suchen Interessenten teilweise mehr als fünf Jahre nach einem geeigneten Objekt und sind deshalb auch auf Zwangsversteigerung bereit, höhere Preise zu bieten. Das führt in der Summe dazu, dass es auf Zwangsversteigerung nur noch selten echte Schnäppchen gibt.
Hinzu kommt die individuelle Einschätzung, was die entsprechenden Käufer überhaupt unter einem Schnäppchen verstehen. Um dies einmal an einer Zahl festzumachen: In den meisten Fällen beläuft sich der Versteigerungserlös im Rahmen einer Zwangsversteigerung auf mindestens 80 Prozent des aktuellen Marktwertes der Immobilie. Früher hingegen konnten Bieter tatsächlich echte Schnäppchen machen, denn teilweise lag der Versteigerungspreis nur bei 60, 50 oder sogar noch weniger Prozent auf Grundlage des Verkehrswertes des Objektes. Kurz gesagt: Um auf einer Zwangsversteigerung auch heute noch ein echtes Schnäppchen in Form einer sehr günstigen Immobilie zu machen, müssen Sie sicherlich viel Glück haben und am richtigen Ort zur richtigen Zeit sein.
