In den letzten Jahren war in den Medien öfter davon zu lesen, dass sich am Immobilienmarkt eventuell eine sogenannte Immobilienblase bildet und diese in der Zukunft platzen könnte. Jetzt haben wir Mitte 2023 tatsächlich eine Situation an den Märkten, die sich dadurch auszeichnen, dass die Immobilienpreise auf breiter Front fallen. Das erste Mal seit über zehn Jahren schlagen die Preise für Immobilien eine andere Richtung ein. Daher fragen sich insbesondere Immobilieneigentümer und auch Kaufinteressenten vermehrt, ob das ein Platzen der Immobilienblase ist oder eine gewöhnliche Entwicklung?
Wie ist die Situation aktuell am Immobilienmarkt?
Aktuell stellt sich die Situation am Immobilienmarkt so dar, dass in vielen Orten die Preise nicht mehr steigen. Immer häufiger ist sogar davon zu hören, dass eine Trendwende eingetreten ist, dass die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen zunehmend fallen. Davon betroffen sind nahezu alle Objektarten, wie zum Beispiel:
- Eigentumswohnung
- Einfamilienhaus
- Zweifamilienhaus
- Reihenhaus
Sinkenden Preise sind noch nicht unbedingt in den großen Metropolen des Landes angekommen, wie zum Beispiel Hamburg oder München. Dennoch ist auch dort zu erkennen, dass es zumindest keine größeren Preissteigerungen mehr gibt, wie es in den letzten zehn Jahren der Fall gewesen ist. Immerhin sind in den Großstädten die Immobilienpreise seit 2010 zum Teil über 60 Prozent und mehr angestiegen. Das ist jetzt definitiv nicht mehr der Fall, was insbesondere für Käufer eine gute Nachricht ist.
Was ist eine Immobilienblase?
Um beurteilen zu können, ob es sich aktuell um eine „gesunde“ Trendwende am Immobilienmarkt handelt oder doch um ein Platzen der Immobilienblase, sollte man wissen, worum es sich eigentlich bei einer derartigen Blase handelt. Wenn von einer Immobilienblase gesprochen wird, dann ist damit gemeint, dass sich die Preise am Immobilienmarkt aufblähen. Dabei wird zudem unterstellt, dass diese Entwicklung nicht ausschließlich auf einem gesunden Verhältnis von Angebot und Nachfrage entsteht, sondern durch unterschiedliche Seiten getrieben ist.
Der Begriff Immobilienblase beinhaltet somit, dass die Preise eigentlich über die fundamentalen Daten hinaus steigen, als der realistische Verkehrswert des Objektes ist. Dass die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren so deutlich angestiegen sind, hat mehrere Gründe, insbesondere:
- Deutlicher Anstieg der Nachfrage im Inland
- Vermehrt ausländische Investoren
- Sehr niedrige Bauzinsen
Vor allem aufgrund der geringen Hypothekenzinsen konnten sich in den letzten zehn Jahren viele Bundesbürger ein Eigenheim überhaupt leisten. Das sorgt natürlich für eine wachsende Nachfrage bei gleichbleibendem oder zumindest nur geringfügig wachsendem Angebot. In der Marktwirtschaft führen steigende Nachfrage und maximal leicht erhöhtes Angebot fast immer zu steigenden Preisen, so auch am Immobilienmarkt geschehen.
Darüber hinaus gibt es eine weitere Entwicklung, die ebenfalls dazu geführt hat, dass die Nachfrageseite noch einmal deutlich erhöht wurde. Immer mehr ausländische Firmen und einzelne Investoren haben sich am deutschen Immobilienmarkt bedient und Objekte erworben. Diese wurden anschließend nicht einmal zwingend vermietet, sondern mit Leerstand als reine Kapitalanlage genutzt, um die Objekte später zu einem höheren Preis mit Gewinn wieder zu veräußern.
Normale Entwicklung oder Platzen der Blase?
Eine interessante Frage ist momentan, ob die auf breiter Front fallenden Immobilienpreise eine gewöhnliche Entwicklung sind oder gerade die zuvor angesprochene Immobilienblase platzt. Die meisten Experten gehen momentan davon aus, dass es vollkommen normal ist, dass Preise nach einem über viele Jahre hinweg deutlichen Anstieg auch einmal wieder sinken. Hinzu kommt, dass die Hypothekenzinsen in den vergangenen zwei Jahren inzwischen auf einem erheblich höheren Niveau angekommen sind. Das wiederum bedeutet, dass sich schlichtweg deutlich weniger Privatpersonen als bisher ein Eigenheim leisten können.
Diese sinkenden Nachfrage führt dazu, dass Preisrückgänge am Immobilienmarkt momentan nachvollziehbar sind. Ein Argument gegen das Platzen einer Immobilienblase ist ferner, dass die Preise nicht rasant fallen und jetzt zahlreiche Immobilieneigentümer schnell versuchen, ihr Objekt zu verkaufen. Auch der Zinsanstieg bei den Bauzinsen kam nicht schlagartig, sondern Schritt für Schritt. Einzelne Punkte machen es fundamental nachvollziehbar, warum der Immobilienmarkt momentan durch leicht fallende Preise gekennzeichnet ist.
Entwicklung gut für Kaufinteressenten, schlecht für Immobilieneigentümer
Die momentane Entwicklung am Immobilienmarkt ist – unabhängig davon, ob es sich um das Platzen einer Blase handelt oder nicht – für Kaufinteressenten positiv, für Immobilieneigentümer tendenziell eher negativ. Das gilt zumindest für den Fall, dass die Immobilie als Kapitalanlage genutzt wird. Sollten Sie hingegen lediglich in Ihrem Eigenheim wohnen und dies faktisch als private Altersvorsorge ansehen, können Ihnen Preisschwankungen im Grunde egal sein. Wichtig sind Immobilienpreise für Eigentümer nur dann, wenn sie das Objekt vermieten oder in der Zukunft – natürlich dann mit Gewinn – veräußern möchten.
Trotz fallender Immobilienpreise ist die Situation allerdings für Kaufinteressenten nicht einfach. Der Grund besteht darin, dass die Hypothekenzinsen in den letzten 24 Monaten deutlich angestiegen sind. Diese Mehrkosten führen in nicht wenigen Fällen dazu, dass sich zum Beispiel Durchschnittsfamilien keine eigenen vier Wände leisten können. Wie hoch die Mehrbelastung ausfällt, zeigt die folgende Gegenüberstellung von zwei Immobilienfinanzierungen, die zum einen Anfang 2022 und zum anderen Mitte 2023 so stattgefunden haben könnten.
Immobilienfinanzierung 2022
Darlehenssumme: 350.000 Euro
Tilgungssatz: 3 %
Zinssatz: 1,1 %
Zinsen im ersten Jahr: 3.850 Euro
monatliche Kreditrate: 1.195 Euro
Immobilienfinanzierung 2023
Darlehenssumme: 350.000 Euro
Tilgungssatz: 3 %
Zinssatz: 3,6 %
Zinsen im ersten Jahr: 12.600 Euro
monatliche Kreditrate: 1.925 Euro
An dieser Gegenüberstellung erkennen Sie, dass Sie zum einen pro Jahr momentan über 8.500 Euro mehr an Zinsen als zum Beispiel Anfang 2022 zahlen müssen. Das entspricht einer monatlichen Mehrbelastung in Höhe von rund 700 Euro. Darüber hinaus steigt die monatliche Kreditrate insgesamt im Vergleich von knapp 1.200 Euro auf über 1.900 Euro. Sie müssen also pro Monat ungefähr 700 Euro mehr als noch vor fünf Jahren für die Immobilienfinanzierung aufwenden.
Wie verhalte ich mich aktuell als Kaufinteressent?
Wenn wir davon ausgehen, dass es sich gerade nicht um das Platzen einer Immobilienblase handelt und die Preise dementsprechend nur langsam fallen, stellt sich für Kaufinteressenten die Frage, wie sie sich in der aktuellen Situation verhalten sollten. Wenn das Eigenheim nicht zwingend sofort gekauft werden muss, sondern stattdessen auch in mehreren Jahren noch die Option besteht, sollten Sie sich für Ihre Überlegungen Zeit nehmen. Viel wird davon abhängen, ob die Immobilienpreise weiter feilen, stagnieren oder doch wieder ansteigen.
Gleiches gilt für die Hypothekenzinsen, denn auch dort steht nicht fest, wie es mit der Zinsentwicklung weitergehen wird. Tendenziell rechnen die meisten Experten in den zwei Bereichen in der Mehrheit mit den folgenden Entwicklungen innerhalb der nächsten zwölf Monate:
- Immobilienpreise: Je nach Ort und Region stagnierend oder leicht fallend
- Hypothekenzinsen: Stagnierend oder leicht ansteigend
Tendenziell ist es also so, dass aufgrund eventuell weiter leicht fallender Immobilienpreise auf der einen Seite, aber ebenfalls vielleicht leicht ansteigenden Hypothekenzinsen auf der anderen Seite in gewisser Weise ein Ausgleich stattfindet. Es könnte also sein, dass für Sie eine Immobilie momentan ungefähr genauso teuer wäre, als es in ein oder zwei Jahren der Fall ist. Deshalb ist es eine sehr individuelle Entscheidung, ob Sie jetzt bereits ein Eigenheim erwerben oder vielleicht die Entwicklungen am Immobilienmarkt und Zinsmarkt noch etwas abwarten.
