Immobilien sind in den letzten zehn Jahren deutlich teurer geworden. Hinzu kommt seit spätestens Mitte 2022 der erhebliche Anstieg der Bauzinsen. Diese Faktoren in der Summe führen dazu, dass sich immer weniger Menschen in Deutschland die eigenen vier Wände leisten können. Das wiederum macht es umso wichtiger, mögliches Einsparpotenzial im Zusammenhang mit dem neuen Eigenheim zu nutzen. Deshalb möchten wir in diesem Beitrag gezielt darauf eingehen, an welchen Stellen Sie im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie Kosten einsparen können.
Was kosten Immobilien heutzutage?
Die Kosten für eine Immobilie hängen von zahlreichen Faktoren ab, sodass es diesbezüglich keine eindeutigen Werte gibt. Zwar werden bundesweite Durchschnittszahlen veröffentlicht, jedoch können die Kosten der einzelnen Objekte davon massiv abweichen. In erster Linie sind es folgende Faktoren, die sich auf die Immobilienpreise und damit auch auf die Kosten von Häusern und Eigentumswohnungen auswirken:
- Lage des Objektes
- Zustand
- Baujahr
- Struktur
- Raumaufteilung
- Wohnfläche
Diese und weitere Faktoren wirken sich zum Teil massiv auf den Kaufpreis aus. Im bundesweiten Durchschnitt kostet ein Einfamilienhaus momentan rund 340.000 Euro für eine Wohnfläche von 150 Quadratmetern. Der Kaufpreis ist allerdings nicht der einzige Kostenfaktor beim Immobilienerwerb. Auf jeden Fall kommen noch die sogenannten Kaufnebenkosten mit dazu. Diese belaufen sich nicht selten auf 10 bis 15 Prozent, ausgehend vom jeweiligen Kaufpreis. Welche Kaufnebenkosten es gibt und wie Sie schon an dieser Stelle Geld einsparen können, das erfahren Sie im nächsten Abschnitt unseres Beitrages.
Welche Kaufnebenkosten gibt es und wie hoch sind diese?
Die Kaufnebenkosten teilen sich in mehrere Bestandteile auf, wobei allerdings nicht bei jedem Immobilienerwerb alle im Folgenden aufgeführten Teile der Kaufnebenkosten vorhanden sein müssen. Generell können sich die Nebenkosten aus den folgenden Einzelposten zusammensetzen:
- Notar- und Grundbuchkosten
- Grunderwerbsteuer
- Gutachterkosten
- Maklercourtage
An einem Posten kommen Sie auf keinen Fall vorbei, nämlich an den Grundbuch- und Notarkosten. Diese bewegen sich für gewöhnlich – etwas abweichend von Bundesland zu Bundesland – im Bereich von 1,5 Prozent des Kaufpreises. Ebenfalls nicht vorbei kommen Sie an der Grunderwerbsteuer. Allerdings haben Sie an der Stelle ein – jedoch oft nur theoretisches – Einsparpotenzial. Theoretisch deshalb, weil die meisten Menschen sich nicht aussuchen können, in welchem Bundesland die neue Immobilie liegt. Entscheidend für die möglichen Einsparung ist allerdings, dass es in den Bundesländern unterschiedliche Grunderwerbssteuersätze gibt. Diese reichen von 3,5 bis 6,5 Prozent.
Wenn Sie also beispielsweise einen Kaufpreis in Höhe von 350.000 Euro haben, würden Sie in einem bezüglich der Grunderwerbsteuer günstigen Bundesland wie Bayern lediglich etwas über 10.000 Euro zahlen. Befindet sich das Haus allerdings beispielsweise in Nordrhein-Westfalen, dann zahlen Sie stattdessen einen Grunderwerbssteuersatz von 6,5 Prozent. Demzufolge würde die Grunderwerbsteuer bei über 20.000 Euro liegen. Die günstigsten Bundesländer im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer sind:
- Bayern
- Sachsen
- Hamburg
Echtes Einsparpotenzial gibt es eine bei der Maklercourtage. Allerdings ist auch hier oft viel Theorie im Spiel, denn die meisten Immobilien in Deutschland werden über einen Makler vermittelt. Beim Immobilienkauf gilt, dass der Makler vom Käufer immerhin nicht mehr Provision als vom Verkäufer verlangen kann. Meistens teilen sich Käufer und Verkäufer daher die Maklerprovision jeweils zur Hälfte. Einsparpotenzial ergibt sich daraus, dass Sie entweder mit dem Makler über die Provision verhandeln oder das Glück haben, eine Immobilie zu finden, die direkt vom Verkäufer angeboten wird und bei der kein Immobilienmakler zwischengeschaltet ist.
Wenn wir uns die Nebenkosten zusammenfassend betrachten, dann haben Sie im besten Fall ein Einsparpotenzial im Bereich von etwa 6,5 Prozent des Kaufpreises. Dieses setzt sich aus der maximal eingesparten Grunderwerbsteuer in Höhe von drei Prozent und der halben Maklerprovision in Höhe von etwa 3,5 Prozent zusammen.
Einsparen bei der Finanzierung
Der Kaufpreis ist natürlich bei einem Erwerb der Immobilie der größte Kostenfaktor. Allerdings sollten Sie nicht vergessen, dass Sie nicht nur durch geschickte Verhandlungen vielleicht einen günstigeren Kaufpreis erzielen, sondern in Form der zuvor angesprochenen Nebenkosten ebenfalls Einsparpotenzial besteht. Darüber hinaus gibt es bei der fast immer notwendigen Immobilienfinanzierung eine weitere Option, wie Sie rund um Ihr neues Eigenheim Kosten reduzieren können. Damit ist im Wesentlichen gemeint, dass Sie mit der Bank einen möglichst niedrigen Bauzins verhandeln können. Den Zinssatz wiederum macht das Kreditinstitut insbesondere von den folgenden Faktoren abhängig:
- Allgemeine Zinsentwicklung / Zinsniveau
- Darlehenssumme
- Zinsbindung
- Eigenkapital
- Bonität
Sehr positiv auf den möglichst günstigsten Bauzins wirken sich eine sehr gute Bonität und ausreichendes Eigenkapital aus. Falls Sie mindestens 20 Prozent Eigenmittel in die Baufinanzierung einbinden können, werden Sie alleine dadurch einen günstigeren Zins erhalten und somit Zinskosten einsparen können. Wie groß das Einsparpotenzial gerade durch eine hohe Eigenkapitalquote ist, zeigt das folgende Beispiel.
Nehmen wir an, Sie möchten eine Immobilie mit einem Kaufpreis in Höhe von 350.000 Euro finanzieren. Sie erhalten von der Bank zwei Angebote, und zwar einmal eine Finanzierung mit Eigenkapital und zum anderen eine sogenannte Vollfinanzierung. Die Angebote sehen nebst der so entstehenden Zinskosten und monatlichen Rate wie folgt aus:
Finanzierung mit Eigenkapital
Darlehenssumme: 350.000 Euro
Eigenkapital: 70.000 Euro (20 %)
Darlehensbetrag: 280.000 Euro
Zinssatz: 3,20 %
Tilgung: 2,50 %
Zinskosten im ersten Jahr: 8.960 Euro
Monatliche Rate: 1.330 Euro
Vollfinanzierung
Darlehenssumme: 350.000 Euro
Eigenkapital:
Darlehensbetrag: 350.000 Euro
Zinssatz: 4,20 %
Tilgung: 2,50 %
Zinskosten im ersten Jahr: 14.700 Euro
Monatliche Rate: 1.954 Euro
An diesem Beispiel erkennen Sie, dass Sie durch die Eigenkapitalquote in Höhe von 20 Prozent im Vergleich zur Vollfinanzierung jährliche Zinskosten von über 5.500 Euro einsparen. Hinzu kommt der positiven Nebeneffekt, dass auch Ihre monatliche Kreditrate um einiges geringer ausfällt und die Belastung demzufolge sinkt.
Sparen durch Eigenleistungen am Bau
Zahlreiche Bundesbürger kaufen eine fertige Immobilie. Auf der anderen Seite gibt es nach wie vor ebenfalls Bauherren, die sich dafür entschieden haben, ein neues Heim errichten zu lassen. In diesem Fall gibt es ebenfalls Einsparpotenzial, nämlich bei den Baunebenkosten und vor allen Dingen durch Eigenleistungen am Bau. Das kann beinhalten, dass Sie zum Beispiel Teile des Innenausbaus selbst vornehmen können, wie zum Beispiel folgende Arbeiten:
- Innen- und Außenwände streichen
- Fliesen verlegen
- Sanitäre Einrichtungen installieren
- Maler- oder/und Lackierarbeiten
Je mehr Arbeiten Sie im neuen Heim selbst verrichten können, desto mehr Einsparpotenzial besteht. Allerdings lässt sich die mögliche Ersparnis nur schwer beziffern, da die entsprechenden Faktoren einfach zu individuell sind. Positiver Nebeneffekt ist übrigens, dass Eigenleistungen am Bau als Eigenkapital gewertet werden, zumindest in gewissen Grenzen.
