Am Immobilienmarkt gab es in den letzten zehn Jahren stark ansteigende Preise. Das hat immer mehr Verkäufer dazu berufen, ihr Objekt zu veräußern. Damit weder ein zu hoher noch ein zu geringer Preis angesetzt wird, gibt es die Möglichkeit, eine Immobilienbewertung durchführen zu lassen. Diese schafft Sicherheit, denn im Ergebnis wird so der Marktwert des Objektes festgestellt. Wir möchten uns daher mit dem Thema Immobilienbewertung beschäftigen. Sie erfahren unter anderem, wann eine Bewertung sinnvoll ist, welche Bewertungsverfahren es gibt und wer eigentlich solche Bewertungen von Immobilien durchführt.
Welchen Wert hat eine Immobilie?
Im Zusammenhang mit Immobilien gibt es mehrere Begriffe, die im Hinblick auf den Wert des Objektes verwendet werden. Dazu zählen insbesondere:
- Sachwert
- Ertragswert
- Verkehrswert
- Marktwert
- Immobilienwert
Diese Bezeichnungen haben gemeinsam, dass es darum geht, den momentanen Wert festzustellen, den eine Immobilie bei einem eventuellen Verkauf hat. Zu diesem Zweck wird eine Immobilienbewertung vorgenommen, die Klarheit schaffen soll, wie der aktuell zu erzielende Verkaufspreis für das Objekt wäre.
Welchen Zweck hat die Immobilienbewertung?
Der Sinn und Zweck einer Immobilienbewertung besteht darin, dass der Sach-, Ertrags- oder Marktwert eines Hauses oder einer Eigentumswohnung festgestellt wird. Eine derartige Bewertung wird aus verschiedenen Gründen veranlasst, ist allerdings in der Regel keine gesetzliche Pflicht. Sie können also nach Belieben Ihr Objekt verkaufen, ohne zuvor eine Bewertung der Immobilie durchführen lassen zu müssen.
Welche Verfahren gibt es bei der Immobilienbewertung?
Wenn eine Immobilie bewertet werden soll, gibt es in Deutschland drei typische Verfahren. Die Gutachter, auf die wir noch zu sprechen kommen, entscheiden sich für gewöhnlich zwischen einer der folgenden drei Varianten:
- Sachwertverfahren
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
Worin liegen die Unterschiede dieser drei Verfahren, die für Immobilienbewertung genutzt werden? Beim Sachwertverfahren wird der sogenannte Sachwert eines Objektes festgestellt. Dieses Verfahren nutzen Sachverständige meistens, wenn das Vergleichswertverfahren keine befriedigenden Ergebnisse liefern kann. Bewertet werden innerhalb des Sachwertverfahrens meistens Ein- oder Zweifamilienhäuser, also privat genutztes Wohneigentum.
Die gleiche Art Häuser und Eigentumswohnungen werden auch durch das Vergleichswertverfahren bewertet. Im Unterschied zum Sachwertverfahren geht es darum, mehrere Objekte ähnlicher oder im Idealfall gleicher Art mit dem zu bewertenden Haus gegenüberzustellen. Das Verfahren funktioniert dementsprechend auf Grundlage von Vergleichswerten, die dann von anderen Objekten stammen.
Ein drittes Verfahren nennt sich Ertragswertverfahren. Dieses wird nicht wie zwei anderen Verfahren bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen verwendet, die privat genutzt werden. Stattdessen liegt der Fokus beim Ertragswertverfahren auf Immobilien, die entweder vermietet oder verpachtet werden. Es handelt sich dementsprechend um sogenannte Gewerbeimmobilien, wie zum Beispiel:
- Bürohäuser
- Hotels
- Restaurants
- Kaufhäuser
- Tankstellen
Im Ergebnis sagt das Ertragswertverfahren etwas darüber aus, welchen Ertragswert die Immobilie hat. Der Ertragswert wiederum basiert vor allen Dingen auf den Miet- und Pachteinamen, die mit der Immobilie erzielt werden könnte.
Wer führt die Immobilienbewertung durch?
Vom Grundsatz her kann jeder Eigentümer und Verkäufer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung eines der drei genannten Verfahren selbst durchführen. Empfehlenswert ist das allerdings eher selten. Der Grund besteht darin, dass die Verfahren durchaus komplexer Natur sind, sodass Laien viele Fehler bei der Berechnung machen können. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, dass ein Immobilienexperte zum Beispiel das Sachwertverfahren angewendet.
Die Immobilienexperten üben in dem Fall ihre Funktion als Sachverständige und Gutachter aus, indem sie die Immobilienbewertung schriftlich niederlegen. Bei den Gutachten können Sie sich meistens entscheiden, ob es sich um ein ausführliches oder kurzes Gutachten handeln soll. Die Unterschiede liegen in den Preisen und auch darin, ob derartige Gutachten im Streitfall vor Gericht anerkannt werden oder nicht.
Wozu wird die Immobilienbewertung benötigt?
Eine Immobilienbewertung durch Sachverständige wird in der Praxis durchaus häufiger benötigt. Typische Fälle, bei deren Vorliegen die Bewertung von Häusern und Eigentumswohnungen oft vorgenommen wird, sind:
- Geplanter Verkauf des Objektes
- Anberaumte Zwangsversteigerung
- Scheidung des Eigentümers
- Erbfall
- Schätzung des Verkehrswertes durch das Finanzamt
In all diesen Fällen ist es ratsam, dass ein neutrales Gutachten im Hinblick auf den Wert der Immobilie vorliegt. Die Finanzämter zum Beispiel schätzen oft den Wert, der allerdings nicht realistisch sein muss. Daher kann es lohnen, einen eigenen Sachverständigen zu beauftragen, um so vielleicht Steuern einzusparen. Aber auch der Verkäufer einer Immobilie sollte den aktuellen Marktwert seines Objektes kennen.
Warum ist eine Immobilienbewertung für Eigentümer sinnvoll?
Nehmen wir an, dass Sie als Eigentümer eines Zweifamilienhauses das Objekt gerne veräußern möchten. Dann wissen Sie vermutlich nicht, welchen Wert die Immobilie hat und welchen Preis Sie demzufolge am Markt beim Verkauf erzielen können. Setzen Sie nun den Verkaufspreis aus dem Bauch heraus zu niedrig an, werden Sie sich anschließend vermutlich ärgern.
Entscheiden Sie sich allerdings für einen Verkaufspreis, der (deutlich) oberhalb des aktuellen Wertes der Immobilie, besteht die große Gefahr, dass es keine Angebote seitens der Kaufinteressenten gibt. Genau deshalb ist es sinnvoll und wichtig, dass ein neutrales Gutachten erstellt wird, an dessen Ergebnis Sie ablesen können, welchen Wert Ihre Immobilie hat.
Was kostet kostet ein Immobiliengutachten?
Eine Immobilienbewertung ist nicht kostenlos, wenn sie durch Experten durchgeführt wird. Die Höhe der zu zahlenden Gebühren richten sich vor allen Dingen nach dem Aufwand, den der Sachverständige hat. Daher wird – wie bereits kurz erwähnt – zwischen einem Kurzgutachten und einem ausführlichen Gutachten differenziert. Zudem gibt es weitere Faktoren, die dazu beitragen, welchen Preis der Immobiliengutachter veranschlagt. Im Durchschnitt können Sie davon ausgehen, dass sich die Kosten zwischen 1.000 und 2.500 Euro belaufen werden.
Das klingt zwar zunächst nach viel Geld. Beachten Sie allerdings, dass Sie in nicht wenigen Fällen auf der anderen Seite Geld einsparen oder einen höheren Erlös generieren können, wenn Sie den tatsächlichen Marktwert Ihres Objektes kennen. Sie sind dann nicht auf Angebote oder Urteile anderer Personen angewiesen, sondern wissen selbst, was das Objekt momentan an Wert hat.
