Bei einem Immobilien-Investment gibt es mehrere Möglichkeiten, wie Eigentümer eine Rendite generieren können. In Deutschland ist es meistens so, dass entsprechenden Personen oder Unternehmen ein Objekt kaufen und anschließend vermieten. Der Ertrag besteht dann aus den jeweiligen Mieterträgen. Darüber hinaus gibt es noch eine andere Methode, die insbesondere für erfahrene Anleger und Experten eine gute Option ist. Diese besteht darin, ein Haus günstig zu erwerben, anschließend zu sanieren und dann mit Gewinn zu veräußern. Exakt mit dieser Investitionstätigkeit möchten wir uns im folgenden Beitrag beschäftigen.
Wie kann ich generell in Immobilien investieren?
Es gibt eine Reihe von Möglichkeiten, wie Sie in Immobilien investieren und von den Erträgen des Betongoldes profitieren können. Eine Option ist insbesondere für gewöhnliche Anleger gedacht, nämlich das indirekte Investment in Immobilien. Das funktioniert so, dass Sie zum Beispiel Immobilienaktien erwerben, Anteile an offenen Immobilienfonds kaufen oder in geschlossene Immobilienfonds Geld investieren. Der Vorteil ist, dass Sie all diesen Fällen durchschnittlich nur zwischen 50 bis 10.000 Euro an Kapital benötigen.
Die andere Grundoption fällt in den Bereich der direkten Anlage in Immobilien. Das bedeutet, dass Sie ein Objekt kaufen und daraus anschließend Erträge generieren. In den Bereich gibt es ebenfalls mehrere Varianten, nämlich:
- Immobilie kaufen und anschließend verkaufen
- Immobilie kaufen und vermieten
- Immobilie kaufen, sanieren und verkaufen
Wir möchten uns ausführlicher mit der letzten Option beschäftigen. Während die meisten Immobilien Investoren bei einem Direktinvestment das Objekt kaufen und anschließend vermieten, ist diese Möglichkeit eher für Anleger mit umfangreichem Fachwissen geeignet, denn die Sanierung spielt eine wesentliche Rolle für die möglichen Erträge.
Immobilie kaufen, sanieren und verkaufen – wie funktioniert dieses Prinzip?
Der Kauf einer Immobilie steht immer am Anfang, wenn Sie ein Direktinvestment tätigen. Sie werden dementsprechend Eigentümer des Objektes und müssen somit in aller Regel mindestens kleinere, sechsstellige Summen investieren. Der Erwerb der Immobilie ist auch bei der Investitionsart der erste Schritt, die wir näher beschreiben möchten. Im Unterschied zum Kauf gewöhnlicher Immobilien, die dann anschließend zum Beispiel sofort mit den jeweiligen Wohnungen vermietet werden können, geht es hier allerdings um den Erwerb sanierungsbedürftiger Objekte.
Das heißt, dass die Immobilien in keinem guten Zustand sind und zuerst in größerem Umfang saniert werden müssen, bevor Sie bewohnbar sind und / oder vermietet werden können. Dieser Zustand wiederum führt dazu, dass die Objekte vergleichsweise günstig gekauft werden können. Das bedeutet, dass sie häufig einen Preisaufschlag von 30 bis zu 80 Prozent vom normalen Verkehrswert haben können. Das macht die Häuser in gewisser Weise interessant, wenn man sich eben mit der zweiten Stufe auskennt, dem Sanieren.
Sanieren als Besonderheit beim Immobilien Investment
Die Besonderheit dieses Immobilien Investments besteht darin, dass das Haus nach dem Kauf nicht sofort vermietet oder nach geraumer Zeit weiter verkauft wird, sondern es erfolgt ein Zwischenschritt. Dieser besteht in der Sanierung des Objektes. Diese ist gleichzeitig der Schlüssel dafür, dass letztendlich mit dem Haus ein Gewinn erzielt werden kann und es sich somit um eine rentable Immobilienanlage handelt.
Wenn Sie beispielsweise als Privatperson ein solches sanierungsbedürftiges Objekt kaufen und schlichtweg eine Sanierungsfirma mit dem Durchführen der Arbeiten beauftragen, würde sich daraus vermutlich kein Gewinn ergeben. Die Sanierungskosten wären dann nämlich in vielen Fällen sogar höher als der Wertgewinn, der durch die Sanierung entsteht. Exakt das muss jedoch genau andersherum sein.
Damit ist gemeint, dass die Sanierungskosten niedriger als der Sanierungsgewinn, also die dadurch erzielte Werterhöhung des Objektes, sein müssen. Nur dann ist es in vielen Fällen möglich, mit diesem Investment eine Rendite zu erzielen. Wie aber lässt es sich erreichen, dass die Sanierungskosten geringer als die Wertsteigerung der Immobilie durch die Sanierungsarbeiten ist? Hier gibt es im Wesentlichen die folgenden Optionen:
- Sie haben sehr gute Kontakte zu einer Sanierungsfirma und bekommen günstige Angebote
- Sie sind selbst Inhaber einer Sanierungsfirma
- Der Gewinn resultiert aus gestiegenen Immobilienpreisen und einem guten Verkaufspreis
Die erste Option besteht also darin, dass Sie sehr gute Kontakte zu einer Sanierungsfirma haben, sodass Sie besonders günstige Angebote bekommen. Im guten Fall sind die Sanierungskosten dann identisch mit der Wertsteigerung der Immobilie durch die Sanierung, sodass die Ausgaben – nicht wie üblich – höher als der spätere Erlös durch die sanierte Immobilie sind. Dann müssen lediglich am Immobilienmarkt die Preise allgemein steigen, damit Sie in der Summe beim Verkauf einen Gewinn erzielen.
Die deutlich wirtschaftlicher Perspektive ist die zweite Option. Haben Sie selbst eine Sanierungsfirma, können Sie selbstverständlich zum Eigenpreis die Arbeiten durchführen lassen. Das bedeutet, dass in dem Fall die Sanierungskosten sogar geringer als die Wertsteigerung sind, die Sie an der Immobilie durch die Sanierungsarbeiten erzielen. Wenn dann noch allgemein steigende Immobilienpreise hinzu kommen, kann dies zu einem sehr attraktiven Immobilien Investment führen.
Bei der dritten Option gehen wir davon aus, dass die Sanierungskosten höher als die Wertsteigerung der Immobilie sind. Wenn dann allerdings die Immobilienpreise auf breiter Front im Allgemeinen steigen, was in den letzten zehn Jahren oftmals der Fall gewesen ist, lässt sich auch mit diesem Modell in der Summe eine Rendite erzielen. Die Frage wäre dann allerdings, ob es sich um die passende Investition handelt. In dem Fall wäre die Sanierung nämlich insoweit „überflüssig“, als dass sich dadurch nur Kosten ergeben. Solche Anleger sollten daher eine andere Form der direkten Immobilienanlage vornehmen, indem sie ein nicht sanierungsbedürftiges Objekt kaufen und dies anschließend entweder vermieten oder mit Gewinn veräußern.
Sanierung: Immobilien Investment nur für wenige Anleger geeignet
Aufgrund der Beschreibung ist Ihnen sicherlich bereits klar geworden, dass diese Art von Immobilien Investment nur für wenige Privatanleger geeignet ist. Im Idealfall besitzen Sie selbst eine Sanierungsfirma oder haben so gute Kontakte, dass die Sanierungsarbeiten zu einem äußerst günstigen Preis durchgeführt werden können. Alternativ müssen Sie einen relativ langen Atem haben, sodass zum Beispiel zwischen dem Erwerb des Sanierungsobjektes und dem späteren Verkauf zehn Jahre oder mehr liegen. Darüber hinaus sind auch Fachkenntnisse in der Hinsicht empfehlenswert und wichtig, in welchem Umfang welche Sanierungsarbeiten notwendig sind und wie sich diese auf den Marktwert des Objektes in welchem Umfang auswirken können.
