Bis vor zwei Jahren konnten sich zukünftige Immobilieneigentümer über sehr niedrige Hypothekenzinsen freuen, die zum Teil bei unter einem Prozent lagen. Diese Zeiten sind schon lange vorbei, denn aktuell zahlen Sie im Durchschnitt etwa 3,7 Prozent, wenn Sie einen Immobilienkredit aufnehmen. Hinzu kommt die Inflationsrate von zum Teil knapp acht Prozent und die Tatsache, dass die Immobilienpreise auf einem relativ hohen Niveau sind. Diese Faktoren zusammengerechnet führen zu der Frage, ob momentan für Normalverdiener eine Immobilienfinanzierung und damit das Eigenheim noch realisierbar ist.
Anzahl der neuen Eigenheimbesitzer nimmt ab
Tatsächlich bemerken Experten seit etwas mehr als 18 Monaten in Deutschland eine nicht positive Entwicklung. Diese besteht darin, dass der Anteil der neuen Immobilieneigentümer sinkt. Das führt schlichtweg zu der Annahme, dass sich eine wachsende Anzahl von Normalverdienern die eigenen vier Wände nicht mehr leisten kann. Betroffen davon sind nahezu alle Bevölkerungsschichten, weil vor allem in den Großstädten kaum noch finanzierbare Objekte vorhanden sind, wie zum Beispiel in:
- Berlin
- Hamburg
- München
- Frankfurt
Es stellt sich die Frage, warum sich immer mehr Alleinstehende und auch viele Familien kein Eigenheim leisten können.
Welche Faktoren bestimmen die Finanzierbarkeit der eigenen vier Wände?
Es gibt in der Praxis mehrere Faktoren, die in der Summe darüber entscheiden, ob Sie sich ein Eigenheim in der Neuanschaffung leisten können oder nicht. Die einzelnen Komponenten sind in erster Linie:
- Hypothekenzinsen
- Immobilienpreise
- Verhältnis von Einnahmen und Ausgaben (Einkommen)
Lassen Sie uns diese Einflussfaktoren in den nächsten Abschnitten etwas näher beleuchten. Sie entscheiden darüber, ob Sie sich momentan oder zukünftig ein Haus leisten können oder weiterhin Miete wohnen müssen.
Einflussfaktor 1: Die Hypothekenzinsen
Ein großer Einflussfaktor sind die Hypothekenzinsen. Wie eingangs bereits kurz erwähnt, befinden sich diese mittlerweile bei Weitem nicht mehr auf dem geringen Niveau, wie es noch vor knapp zwei Jahren der Fall gewesen ist. Im Durchschnitt betrachtet zahlen Sie mittlerweile rund 3,7 Prozent Zinsen für einen Immobilienkredit. Bei einer angenommenen Darlehenssumme von 300.000 Euro führt dies zu einer jährlichen Zinsbelastung von mehr als 10.000 Euro. Zudem handelt es sich nur um einen Durchschnittswert, denn im Einzelfall kann der Zins noch deutlich höher ausfallen. Abhängig machen die Banken ihre Zinsangebote vor allem von den folgenden Faktoren:
- Bonität des Kreditsuchenden
- Eigenkapitalquote
- Zinsbindung
- Sonstige Konditionen und Vereinbarungen
Wenn wir einmal von einem ebenfalls realistischen Zins in Höhe von vier Prozent ausgehen, müssten Sie bei einer Darlehenssumme von 300.000 Euro jeden Monat alleine 1.000 Euro an Zinsen zahlen. Hinzu kommt natürlich noch die Tilgung, die häufig zwischen zwei bis drei Prozent beträgt. Damit kommen pro Monat noch einmal etwa 500 Euro hinzu, sodass Sie eine Gesamtrate von 1.500 Euro hätten. Diese Belastung ist für viele Verbraucher bereits zu hoch, sodass sie sich das Eigenheim nicht leisten können.
Einflussfaktor 2: Die Immobilienpreise
Ob Sie sich die eigenen vier Wände leisten können oder nicht, hängt natürlich ebenfalls davon ab, wie hoch die Immobilienpreise sind. In den letzten zehn Jahren sind die Preise am Immobilienmarkt durchschnittlich um über 50 Prozent gestiegen. Das führt dazu, dass die meisten Objekte teurer als noch vor fünf Jahren sind, insbesondere:
- Einfamilienhäuser
- Zweifamilienhäuser
- Reihenhäuser
- Eigentumswohnungen
Vor allem in den größeren Städten zahlen Sie mittlerweile nicht selten Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro, und zwar sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Häuser. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus würde Sie daher momentan nicht selten mehr als eine halbe Million Euro kosten. Ändern wir bei diesen Preisen die zuvor gemachte Rechnung, würde Ihre monatliche Kreditrate nicht 1.500 Euro, sondern über 2.500 Euro betragen. Spätestens dann müssten viele Verbraucher erkennen, dass sie sich die eigenen vier Wände schlichtweg nicht leisten können.
Einflussfaktor 3: Verhältnis von Einnahmen und Ausgaben
Ob Sie sich eine Immobilie leisten können oder nicht, hängt zudem davon ab, wie viel frei verfügbares Einkommen Sie monatlich haben. Das wiederum ist abhängig davon, wie sich das Verhältnis Ihrer Einnahmen zu den Ausgaben gestaltet. Die Einkommensseite wird vermutlich in den letzten Jahren nicht verändert sein, denn sie besteht normalerweise aus Ihrem Einkommen. Was ich allerdings vor allem in den letzten zwölf Monaten deutlich geändert haben sollte, ist die Ausgabenseite. Hier schlägt die momentan hohe Inflationsrate definitiv negativ zu Buche.
Es sind in den letzten 12 Monaten zum Beispiel sowohl Lebensmittel- als auch Energiepreise und viele andere Kosten aufgrund der Inflationsrate von teilweise fast zehn Prozent deutlich teurer geworden. Das führt für Immobilien-Interessenten und für alle anderen Verbraucher dazu, dass die monatlichen Kosten nicht unerheblich angestiegen sind. Daher verschlechtert sich demzufolge das Verhältnis von Einnahmen und Ausgaben, sodass Sie weniger frei verfügbares Einkommen haben. Konnten Sie sich zum Beispiel vor zwölf Monaten noch eine monatliche Kreditrate von 1.600 Euro leisten, könnten Sie vielleicht heute nur noch 1.300 Euro im Monat finanzieren.
Welche Lösungsansätze gibt es?
Es ist eine unschöne Situation, dass sich immer mehr Menschen keine Immobilie leisten können. Daher wird auf vielen Ebenen nach Lösungsansätzen gesucht. Hoffnung gibt es zumindest am Immobilienmarkt, denn die deutlich steigenden Preise gibt es nicht mehr. Stattdessen tritt in immer mehr Städten sogar eine Trendwende auf, die zu leicht sinkenden Immobilienpreise führt. Das Eigenheim könnte also vom Kaufpreis her wieder etwas günstiger werden.
An der Zinsfront gibt es allerdings keine Aussicht auf Besserung, denn die Hypothekenzinsen verharren auf dem aktuellen Niveau. Leichte Erholungstendenzen gibt es allerdings bei der Inflation, sodass die Preissteigerungsrate zumindest nicht mehr so wie noch vor einigen Monaten ist. Trotz dieser Entwicklung wird es für viele Menschen in Deutschland so sein, dass sie ihren Wunsch nach den eigenen vier Wänden zunächst einmal mehrere Jahre verschieben müssen.
Zusammenfassend ist die aktuelle Entwicklung bei den Einflussfaktoren wie folgt:
- Immobilienpreise: Stagnierend bis leicht rückläufig → positiv (für Käufer)
- Hypothekenzinsen: Stagnierend bis leicht steigend → negativ
- Inflationsrate: Leicht rückläufig → positiv
