Zahlreiche Anleger interessieren sich für ein Investment in Immobilien. Für die meisten Privatanleger kommt allerdings nur eine sogenannte indirekte Anlage in Betongold infrage. Damit sind zum Beispiel geschlossene Immobilienfonds oder auch das Crowdinvesting in Immobilien gemeint, für welches Sie relativ wenig Kapital aufwenden müssen.
Manche allerdings Anleger allerdings möchten gezielt direkt in Immobilien investieren, also dementsprechend Häuser oder Wohnungen kaufen. Wie ein solches Direktinvestment in der Praxis aussehen und funktionieren kann, darauf möchten wir im Beitrag näher eingehen. Sie werden erkennen, dass es mehrere Optionen gibt, wie Sie ein direktes Investment in Betongold vornehmen können.
Welche Möglichkeiten eines indirekten Investments existieren?
Bevor wir näher auf das Direktinvestment in Immobilien eingehen, möchten wir kurz für die breite Masse an Privatanlegern erläutern, die sich kein eigenes Haus oder eine Wohnung leisten können, welche Optionen es beim indirekten Investment gibt. Es handelt sich dabei vor allem um die folgenden Möglichkeiten, wie Sie auf indirekte Art und Weise in Immobilien investieren können:
- Offene Immobilienfonds
- Geschlossene Immobilienfonds
- Nachrangdarlehen
- Projektfinanzierungen
- Crowdinvesting in Immobilien
In einigen Fällen können Sie mit deutlich weniger Kapital investieren, als wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen. Bei offenen Fonds zum Beispiel kosten die Fondsanteile häufig weniger als 100 Euro. Ebenfalls sind Sie beim Crowdinvesting mit relativ geringen Summen dabei, denn häufig beträgt die Mindesteinlage nur zwischen 100 und 500 Euro. Bei geschlossenen Immobilienfonds müssen Sie zwar mit durchschnittlich mindestens 10.000 Euro mehr Kapital als bei offenen Fonds und dem Crowdinvesting aufwenden. Das ist allerdings noch deutlich weniger, als wenn Sie ein Direktinvestment in Betongold vornehmen.
Was bedeutet Direktanlage in Immobilien?
Mit einem Direktinvestment in Immobilien ist nichts anderes gemeint, als dass Sie ein Haus oder eine Wohnung käuflich erwerben. Sie werden entsprechend Eigentümer und benötigen dafür häufig eine Finanzierung, genauer gesagt eine Immobilienfinanzierung. Direktinvestment meint also, dass Sie Ihr Kapital auf direktem Wege in eine Immobilie oder Wohnung fließen lassen. Das tun selbstverständlich auch Privatpersonen, die sich ein Haus kaufen und anschließend darin wohnen möchten. Wir sprechen in unserem Beitrag allerdings von einem gewerblich genutzten Immobilien-Investment, welches nicht dem Aufbau einer privaten Altersvorsorge dient.
Welche Arten von Direktinvestment gibt es?
Im Wesentlichen unterscheidet man drei unterschiedliche Arten, wie Sie auf direktem Wege in Immobilien Ihr Geld anlegen können. Die Unterschiede kommen vor allem deshalb zustande, auf welche Art und Weise Sie mit der Immobilie Geld verdienen möchten. Danach differenzieren wir zwischen den folgenden drei Optionen:
- Kaufen und vermieten
- kaufen und verkaufen
- Kaufen, sanieren und vermieten oder verkaufen
Mit diesen drei Optionen möchten wir uns etwas näher beschäftigen, da sie über 90 Prozent aller Fälle eines direkten Investments in Immobilien ausmachen.
Option 1: Immobilie kaufen und vermieten
Die erste Option ist die am häufigsten genutzte, nämlich dass Sie im ersten Schritt ein Haus oder eine Wohnung kaufen, um diese im zweiten Schritt zu vermieten. In diesem Fall möchten Sie mit Immobilien nicht das schnelle Geld machen, sondern es ist Ihnen an kontinuierlichen Erträgen gelegen. Diese fließen in Form der Mieten oder auf in Form von Pachteinnahmen, die Sie für das entsprechende Objekt erhalten. Meistens sind es entweder größere Wohnimmobilien oder verschiedene Gewerbeobjekte, für welche dieses Modell genutzt wird. Das sind zum Beispiel:
- Einkaufszentren
- Supermärkte
- Wohnressorts
- Pflegeimmobilien
- Studentenwohnheimen
Im Vordergrund steht bei diesem Modell also das Vermieten oder Verpachten, durch welches regelmäßige Erträge generiert werden. Natürlich können Sie das entsprechende Objekt ebenfalls nach einiger Zeit verkaufen, falls dies attraktiv sein sollte.
Option 2: Kaufen und relativ schneller Verkauf von Immobilien
Die zweite Option wird selten von Privatanlegern genutzt, es sei denn, es handelt sich dabei um relativ vermögende Investoren. Der Grund ist, dass zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie oft nur ein relativ geringer Zeitraum vergeht. Zudem findet der sogenannte Immobilienhandel meistens mit mehreren Objekten gleichzeitig statt, sodass diese Option des direkten Investments in Betongold sehr kapitalintensiv ist. Deshalb sind es vor allen Dingen die folgenden Marktakteure, die sich für dieses Modell der direkten Anlage in Immobilien entscheiden:
- Vermögende Privatanleger
- Institutionelle Investoren
- Ausländische Investoren
- Immobiliengesellschaften
Option 3: Immobilie kaufen, sanieren und anschließend vermieten oder verkaufen
Das dritte Modell ist sicherlich das in der Praxis am seltensten genutzte. Es funktioniert ähnlich wie die zwei anderen Optionen, jedoch gibt es einen Zwischenschritt. Dieser besteht darin, dass eine Sanierung an der Immobilie durchgeführt wird. Im ersten Schritt kaufen Sie wiederum ein Objekt, beispielsweise ein Mehrfamilienhaus oder eine Pflegewohnung. Diese vermieten oder verkaufen Sie allerdings nicht sofort, sondern führen stattdessen eine Sanierung durch. Zu unterscheiden sind im Detail die folgenden, möglichen Maßnahmen:
- Sanierungen
- Modernisierungen
- Renovierungen
Alle Aktionen haben gemeinsam, dass der Wert der Wohnung oder des Hauses gesteigert wird. Das lässt sich insbesondere durch umfangreichere Sanierungen realisieren. Damit Sie im Ergebnis durch das direkte Investment einen Gewinn erzielen, muss die Wertsteigerung der Sanierungsarbeiten größer sein als die Kosten, die Ihnen für die Sanierung einstehen. Wie eine solche Rechnung im Detail aussehen könnte, zeigt das folgende Beispiel:
- Kaufpreis sanierungsbedürftiges Haus: 280.000 Euro
- Kosten der Sanierungsarbeiten: 170.000 Euro
- Wertsteigerung durch Sanierung: 210.000 Euro
- Verkaufspreis: 490.000 Euro
- Gewinn: 40.000 Euro
Der Schlüssel zum Erfolg bei diesem Modell besteht also darin, dass die Kosten für die Sanierungsarbeiten geringer als die durch die Sanierung erreichte Wertsteigerung ist. Das funktioniert häufig nur unter der Voraussetzung, dass Sie entweder von der Sanierungsfirma ein sehr günstiges Angebot erhalten oder selbst eine solche Firma haben, sodass Sie faktisch die Sanierungsarbeiten zum Selbstkostenpreis durchführen können. Aufgrund der Sanierung ist diese Form des direkten Investments sehr spezifisch und erfordert Erfahrung. Deshalb ist die Anlageoption wenig für Privatkunden geeignet, sondern vor allem für institutionelle Anleger und Unternehmen, die auf die eine oder andere Art und Weise gute Beziehungen zu einer Sanierungsfirma haben.
