Bei einer Immobilienfinanzierung geht es in erster Linie darum, den Kauf oder Bau eines Hauses über Kredite zu finanzieren. Heutzutage ist eine solche Baufinanzierung deshalb schwieriger geworden, weil zum einen die Immobilienpreise erheblich gestiegen sind und zum anderen auch die Bauzinsen innerhalb der letzten zwölf Monate deutlich teuer geworden sind. Nicht nur aus dem Grund sollte man sich bei einer anstehenden Immobilienfinanzierung mehrere Optionen offen halten und nicht ausschließlich das Immobiliendarlehen der Bank in Anspruch nehmen. Eine schon Jahrzehnte gute Ergänzung zu den Bankkrediten können Bauspardarlehen sein, die im Rahmen eines Bausparvertrages vergeben werden.
Annuitätendarlehen als Grundsäule der Immobilienfinanzierung
Bevor wir näher auf das Bauspardarlehen und das Bausparen im Allgemeinen zu sprechen kommen, möchten wir kurz aufzeigen, wie sich eine Immobilienfinanzierung in vielen Fällen hierzulande gestaltet. Die Grundsäule ist vor allem das sogenannte Annuitätendarlehen. Dieses wird von Banken zur Verfügung gestellt und zeichnet sich dadurch aus, dass die Annuität stets gleich bleibt. Es handelt sich dabei um die Kreditrate, die sich einerseits aus der Tilgung und zum anderen aus den Zinsen zusammensetzt. Manche Banken bieten noch andere Immobilienkredite an, sodass das Angebot von den Kreditinstituten meistens wie folgt aussieht:
- Annuitätendarlehen
- Tilgungsdarlehen
- Endfälliges Darlehen
Meistens ist das Annuitätendarlehen schon allein deswegen die Grundlage der Baufinanzierung, weil es einen hohen Anteil des Kapitalbedarfs abdeckt, der sich mit einem Bauspardarlehen alleine meistens nicht realisieren ließe. Trotzdem und gerade deshalb ist das Bausparen nach wie vor ein sehr geeignetes Mittel, welches in die Immobilienfinanzierung eingebunden werden kann.
Was ist Bausparen und wie funktioniert es?
Kommen wir nun zum Bausparen. Dieses ist seit jeher in erster Linie gedacht, um Guthaben und Bauspardarlehen zur Finanzierung einer Immobilie in Anspruch zu nehmen. Bei einem Bausparvertrag handelt es sich um eine Mischung zwischen einem Spar- und einem Darlehensvertrag, wobei das Bauspardarlehen nicht zwangsläufig vom Bausparer abgerufen werden muss. Sollte das jedoch der Fall sein, gliedert sich das Bausparen immer in die folgenden zwei Phasen:
- Ansparphase
- Darlehensphase
Die Ansparphase beginnt direkt nach Abschluss des Bausparvertrages und besteht darin, dass Sie – meistens monatlich – regelmäßige Einzahlungen in den Bausparvertrag vornehmen. Diese können zudem durch Einmalzahlungen ergänzt werden. Wenn Sie später das Bauspardarlehen beansprucht möchten, zahlen Sie so lange in den Bausparvertrag ein, bis dieser zuteilungsreif ist. Das richtet sich an der Bevölkerungszahl aus, sodass insbesondere folgende Voraussetzungen für die Zuteilungsreife erfüllt sein müssen:
- Mindestbausparguthaben erreicht
- Mindestspardauer absolviert
- Bauspardarlehen beantragen
Wie hoch das Bausparguthaben sein muss, richtet sich für gewöhnlich nach dem Bauspartarif. In der Regel müssen Sie 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme ansparen. Schließen Sie also einen Bausparvertrag über beispielsweise 100.000 Euro ab, ist das gleichzeitig die Bausparsumme und Sie müssten zum Beispiel davon 40.000 Euro selbst ansparen. Die restlichen 60.000 Euro würden dann in Form eines Bausparkredites ausgezahlt. Danach beginnt Phase 2, nämlich die Rückzahlung des Bauspardarlehens.
Wie kann ich einen Bausparvertrag in die Immobilienfinanzierung einbinden?
Beim Bausparvertrag gibt es die Möglichkeit, nicht nur das Bauspardarlehen in die Immobilienfinanzierung einzubinden, sondern ebenfalls das bis dahin angesammelte Bausparguthaben. Das bedeutet, dass Sie einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von beispielsweise 100.000 Euro komplett in die Baufinanzierung einbinden können. Haben Sie wie im angesprochenen Beispiel ca. 40.000 Euro an Guthaben angespart, können Sie dieses im Zuge der Baufinanzierung als Eigenkapital einbinden, was sehr positiv zu bewerten ist.
Zudem gibt es einen Bausparkredit in Höhe von 60.000 Euro, der ebenfalls in die Immobilienfinanzierung eingebunden wird. Schauen wir uns dazu das nachfolgende Beispiel an:
- Kaufpreis Immobilie: 380.000 Euro
- Kaufnebenkosten: 40.000 Euro
- Eigenkapital (ohne Bausparguthaben): 30.000 Euro
- Bausparsumme: 100.000 Euro
- Bausparguthaben: 40.000 Euro
- Bausparkredit: 60.000 Euro
- Annuitätendarlehen: 290.000 Euro
Dieses Beispiel zeigt, wie sich eine Immobilienfinanzierung mit Einbezug eines Bausparkredites und des Bausparguthabens darstellen könnte. Sie sehen, dass Sie etwa 25 Prozent Ihres gesamten Finanzierungsbedarf durch Bausparguthaben plus Bauspardarlehen abdecken können. Wie bereits angesprochen, ist das Annuitätendarlehen auch in diesem Beispiel die tragenden Säulen der Finanzierung, weil es über 70 Prozent Ihres Kapitalbedarfs abdeckt.
Welche Vorteile hat das Bauspardarlehen?
Eins muss man klar festhalten: Als reiner Sparvertrag ist der Bausparvertrag im Grunde nicht geeignet. Dies liegt an der vergleichsweise geringen Rendite, die das Bausparen während der Ansparphase im Vergleich zu anderen Sparformen bietet, wie zum Beispiel Banksparpläne. Deutlich besser schneidet das Bausparen jedoch ab, wenn Sie anschließend das zinsgünstige Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Dieses ist gleichzeitig der Hauptvorteil, nämlich niedrige Zinsen, die Sie beim Bauspardarlehen zahlen müssen. Allerdings orientiert sich auch der Darlehenszins beim Bausparkredit am allgemeinen Zinsniveau, ist also in den letzten 18 Monaten teilweise deutlich gestiegen.
Ein weiterer Pluspunkt ist in dem Zusammenhang die Zinssicherheit. Beim Bauspardarlehen gibt es keine mögliche Differenz zwischen gesamter Rückzahlungsdauer und Zinsfestschreibung, denn diese zwei Zeiträumen sind identisch. Sie haben beim Bausparen also kein Zinsänderungsrisiko, wie es häufig bei Annuitätendarlehen und generell bei Immobilienkrediten der Bank der Fall ist. Ebenfalls vorteilhaft ist, dass Sie schon mit Abschluss des Bausparvertrages, also teilweise lange vor Beginn der Darlehensphase, wissen, welchen Darlehenszins und auch welche Tilgung Sie später zahlen müssen.
Zusammenfassend sind es folgende Vorteile, durch die sich das Bauspardarlehen im Allgemeinen auszeichnen kann:
- Günstiger Zinssatz
- Kein Zinsänderungsrisiko (Zinssicherheit)
- Zinssatz bei Abschluss des Bausparvertrages bekannt
Trotz dieser Vorteile sollten Sie beachten, dass Sie mit einem Bausparvertrag meistens nur einen Teil des gesamten Finanzierungsbedarfs abdecken können. Wenn wir uns wieder am Beispiel orientieren, müssten Sie einen Bausparvertrag über rund 350.000 Euro abschließen, um die gesamte Baufinanzierung damit bestreiten zu können. Das allerdings würde je nach Tarif bedeuten, dass Sie mindestens rund 120.000 Euro als Bausparguthaben zunächst ansparen müssen. Bei einer angenommenen Einzahlungsdauer von zehn Jahren wiederum führt dazu, dass Sie monatlich etwa 1.000 Euro in den Bausparvertrag einzahlen müssten. Das können sich die wenigsten Verbraucher leisten. Daher ist der Bausparvertrag in aller Regel eine Ergänzung zum Immobilienkredit der Bank und nimmt an der Gesamtfinanzierung inklusive Bausparguthaben im Durchschnitt einen Anteil zwischen 20 bis 30 Prozent ein.
Kann ich mehrere Bausparverträge abschließen?
Selbstverständlich ist es möglich, dass Sie bei verschiedenen Banken bzw. Bausparkassen mehrere Bausparverträge abschließen. Das bedeutet, dass Sie zum Beispiel kalkulieren können, dass in einem Abstand von zum Beispiel fünf Jahren jeweils ein anderer Bausparvertrag zuteilungsreif wird. Das ist vor allem dann sehr gut geeignet, wenn eine Anschlussfinanzierung nach Ablauf eines Immobilienkredites seitens der Bank ansteht und Sie diese mit einem Bauspardarlehen vornehmen möchten.
