Neben dem Kaufpreis machen auch die Kaufnebenkosten einen durchaus beachtenswerten Anteil an den Gesamtkosten aus, die im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie stehen. Es sind mittlerweile sogar die meisten Häuser und Eigentumswohnungen in Deutschland, die über einen Makler vermittelt und veräußert werden. Trotzdem gibt es für Käufer noch einige Optionen, wie sie diese Maklergebühren im Zusammenhang mit dem Kauf eines Objektes im Idealfall einsparen können.
Welche Kaufnebenkosten gibt es beim Immobilienerwerb?
Die Maklergebühren fallen unter die sogenannten Kaufnebenkosten, die bei jedem Immobilienerwerb anfallen. Dabei sind die Maklerkostenjedoch nur ein Teil, denn unter die Kaufnebenkosten fallen die folgenden Ausgaben:
- Notar- und Grundbuchosten
- Grunderwerbsteuer
- Maklercourtage
Während Sie die Notar- und Grundbuchkosten auf jeden Fall zahlen, ist dies zwar bei der Grunderwerbsteuer ebenso der Fall. Bei dieser steht allerdings Einsparpotenzial, zumindest dann, wenn Sie relativ flexibel wählen können, in welchem Bundesland sich die Immobilie befindet. Zwischen den Ländern gibt es zum Teil größere Unterschiede beim Steuersatz, der im Rahmen der Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 Prozent im günstigsten Fall und 6,5 Prozent im „schlechtesten“ Fall liegt.
Dass es auch bei der Maklercourtage Einsparpotenzial geben kann, darauf möchten wir jetzt in unserem Beitrag näher eingehen. Im Idealfall kommen Sie komplett ohne Maklergebühren aus, was insbesondere beim Immobilienerwerb eine erhebliche Ersparnis bedeuten kann. Die zu zahlenden Maklergebühren können nämlich mehr als sechs Prozent betragen, auch wenn seit einigen Jahren eine Teilung zwischen Käufern und Verkäufern üblich ist. Dennoch sind es dann etwa drei Prozent an Kosten, die durch Makler entstehen können.
Wie groß ist das Einsparpotenzial bei der Maklergebühr?
Oft wird von einem Einsparpotenzial gesprochen, manchmal steckt dahinter jedoch nur ein relativ kleiner Betrag. Dass das bei der Maklercourtage anders ist, möchten wir im folgenden Rechenbeispiel verdeutlichen. Wir gehen davon aus, dass die Maklergebühr sich insgesamt auf sechs Prozent beläuft und zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Das bedeutet, dass der Käufer demzufolge eine Belastung von drei Prozent hat. Diese bezieht sich stets auf den Kaufpreis. Daraus kann beispielsweise folgende Rechnung resultieren:
- Kaufpreis Einfamilienhaus: 380.000 Euro
- Maklercourtage: 3 Prozent
- Zu zahlende Maklergebühr: 11.400 Euro
In dem Fall zahlen Sie also einmalig mehr als 10.000 Euro an den Immobilienmakler. Das ist gutes Geld, welches Sie normalerweise sicherlich gerade im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Objektes auch anderweitig verwenden könnten. Kostet die Immobilie zum Beispiel 550.000 Euro, was insbesondere in den Großstädten des Landes eher die Regel als die Ausnahme ist, würde die entsprechende Maklercourtage schon mehr als 15.000 Euro betragen.
Wie kann ich die Maklergebühren einsparen – ein Überblick
Glücklicherweise gibt es mehrere Optionen, wie Sie die Maklergebühr einsparen oder zumindest reduzieren können. Im Überblick sind das die folgenden Möglichkeiten:
- Verhandlungen mit den Immobilienmakler
- Einigung mit dem Verkäufer über geringeren Anteil an der Maklergebühr
- Haus oder Wohnung ohne Immobilienmakler finden
Auf diese drei Punkte möchten wir jetzt etwas näher eingehen.
Verhandlung mit dem Immobilienmakler über geringere Provision
Die Maklergebühr ist keinesfalls gesetzlich vorgeschrieben, sondern wird frei von jedem Immobilienmakler erhoben oder nicht. Selbstverständlich verlangen Makler eine Gebühr, weil das ihre Einnahmequelle ist. Trotzdem gibt es häufiger Verhandlungsspielraum, sodass es sich lohnen kann, mit dem Immobilienmakler zu sprechen. Besonders gute Chancen auf eine Reduzierung der Gebühr besteht in strukturschwachen Regionen, in denen ein sogenannter Käufermarkt herrscht.
Das bedeutet, dass es relativ viele Immobilie im Angebot gibt, die Nachfrage jedoch eher gering ausfällt. Unter diesen Voraussetzungen sind manche Immobilienmakler dazu bereit, sich auf eine Reduzierung der Gebühren einzulassen. Wenn wir beim Beispiel des Einfamilienhauses mit einem Kaufpreis von 350.000 Euro bleiben, würde eine Reduzierung der Maklergebühr (Anteil des Käufers) um ein Prozent bereits dazu führen, dass Sie 3.500 Euro an Kosten einsparen.
Sich mit dem Verkäufer über geringeren Anteil an der Maklergebühr einigen
Mittlerweile ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass die anteilige Gebühr für den Käufer nicht höher als die des Verkäufers ausfallen darf. Wenn Immobilienmakler also meistens nicht wesentlich mehr als insgesamt sechs Prozent verlangen, dürfen Käufer auch nicht mehr als ungefähr drei Prozent an Courtage zahlen. Fernab dieser gesetzlichen Vorgabe ist es natürlich Käufer und Verkäufer vorbehalten, miteinander zu verhandeln, sodass der Verkäufer vielleicht sogar einen größeren Anteil als 50 Prozent an der Gesamtgebühr des Maklers übernimmt.
Das wiederum ist vorrangig dann aussichtsreich, wenn es relativ wenige Kaufinteressenten gibt und der Verkäufer vielleicht befürchtet, die Immobilie nicht veräußern zu können. Dann ist es durchaus ein Anreiz für Kaufinteressenten, dass die Maklergebühr etwas geringer ausfällt. Chancen auf eine Einigung mit dem Verkäufer über einen geringeren Anteil an der Maklergebühr gibt es daher unter folgenden Voraussetzungen:
- Wenig oder gar keine anderen Kaufinteressenten
- Immobilie liegt in strukturschwacher Region
- Verkäufer steht unter Zeitdruck
- Haus soll im Rahmen einer Zwangsversteigerung veräußert werden
Passende Immobilie ohne Makler finden
Meistens beauftragen nicht die Kaufinteressenten einen Immobilienmakler, sondern die entsprechenden Eigentümer und somit Verkäufer der Immobilie. Das führt dazu, dass die überwiegende Mehrheit aller Häuser und Eigentumswohnungen in Deutschland mittlerweile über einen Immobilienmakler vermittelt werden. Auf der anderen Seite gibt es ebenfalls noch eine Reihe von Objekten, bei denen bisher kein Immobilienmakler zwischengeschaltet ist. Exakt das ist die Chance für Kaufinteressenten, die Maklergebühr komplett einsparen zu können.
In diesem Fall heißt es, dass Sie selbst aktiv werden und versuchen, durch direkten Kontakt mit dem Verkäufer die Maklercourtage zu sparen. Es geht demnach darum, dass Sie auf eigene Faust geeignete Immobilien finden. Das funktioniert zum Beispiel auf den folgenden Wegen:
- Immobilienportale im Internet
- Zeitungsannonce
- Befragung von Kollegen, Freunden und Bekannten
- Umsichtig in der näheren Umgebung sein („Haus steht zum Verkauf“)
Sowohl über Immobilienportale im Internet als auch Zeitungsannoncen haben Sie die Möglichkeit, auf bestehende Anzeigen zu reagieren und zu antworten. Alternativ oder zusätzlich können Sie jederzeit selbst ein Inserat aufgeben, welches zum Beispiel beschreibt, dass Sie eine bestimmte Immobilie ohne Makler suchen. Grundsätzlich sind die Chancen nicht gering, ein Objekt ohne Makler und demzufolge ohne Maklergebühren aufzuspüren. Dahinter steckt der Grund, dass natürlich auch manche Immobilieneigentümer kein Interesse haben, wenn es nicht unbedingt notwendig ist, drei Prozent oder mehr an Maklerkosten zu tragen.
