Zahlreiche Menschen in Deutschland nutzen eine Immobilie nicht, um selbst darin zu wohnen, sondern stattdessen als Kapitalanlage. Das geschieht dadurch, dass entweder Häuser oder einzelne Wohnungen vermietet werden. Die Mieterträge dienen manchmal sogar der Altersvorsorge und sind eine erhebliche Einnahmequelle. Umso ärgerlicher ist es, wenn zwar Menschen in der vermieteten Wohnung leben, jedoch keine Miete zahlen. Daher sind insbesondere sogenannte Mietnomaden eine große Gefahr für Immobilieneigentümer. Wir möchten daher im Beitrag darüber informieren, worum es sich bei Mietnomaden handelt, wie Sie diese eventuell erkennen und was zu tun ist, wenn Sie einen solchen Mieter haben.
Immobilien werden auf mehrere Arten zur Kapitalanlage genutzt
Immobilien sind eine begehrte Kapitalanlage, was insbesondere in den letzten zehn Jahren an deutlich gestiegenen Immobilienpreisen zu erkennen ist. Grundsätzlich stehen mehrere Optionen zur Verfügung, wie Sie eine Wohnung oder ein Haus als Immobilieneigentümer als Kapitalanlage nutzen können. Die wesentlichen Modelle sind:
- Haus oder Wohnung vermieten
- Häuser und Wohnungen kaufen und wieder verkaufen
- Sanierungsmaßnahmen mit Gewinn durch den Verkauf durchführen
Am gängigsten ist nach wie vor das erste Modell. In diesem Fall kaufen Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung, um diese anschließend zu vermieten. Ihre Erträge sind in dem Fall die Mieteinnahmen. Allerdings müssen Sie selbstverständlich anfallende Kosten abziehen. Dazu gehören insbesondere:
- Zinsen für einen Immobilienkredit
- Nicht auf Mieter umzulegende Neben- und Betriebskosten
- Rücklagen
- Kosten für Versicherungen
Es verbleibt allerdings meistens eine positive Rendite, sodass die Miete eine gute Einnahmequelle darstellt.
Was sind Mietnomaden?
Als Mietnomaden werden im Allgemeinen Menschen bezeichnet, die keinen festen Wohnsitz haben, sondern sich in regelmäßigen oder unregelmäßigen Abständen immer wieder an einem anderen Ort aufhalten. Daran angelehnt gibt es auch den Begriff der Mietnomaden. Damit soll zum Ausdruck gebracht werden, dass sich diese Personen meistens nicht länger in einer Wohnung aufhalten, sondern beispielsweise innerhalb von fünf Jahren fünf unterschiedliche Wohnungen beziehen, also faktisch von Wohnung zu Wohnung oder Haus zu Haus „wandern“.
Das wesentliche Kennzeichen eines Mietnomaden ist allerdings, dass dieser in der Regel nicht geplant hat, überhaupt Miete zu zahlen. Manchmal geschieht das lediglich in den ersten Monaten, um einen guten Eindruck zu erwecken. Spätestens nach einem halben Jahr werden dann allerdings die Mietzahlungen eingestellt. Die Wohnung wird jedoch weiter genutzt und in der Regel haben Mietnomaden kein Problem damit, wenn letztendlich der Vermieter eine Räumungsklage einreicht.
Gibt es Wohnungen, die besonders häufig betroffen sind?
Tatsächlich gibt es einige Wohnungen, bei denen es überdurchschnittlich häufig zu Mietnomaden kommt. Das sind allerdings – wie man vielleicht meinen könnte – nicht kleine und unscheinbare Wohnungen. Stattdessen suchen sich die Mietnomaden sogar oft große und luxuriöse Wohnungen in besten Lagen aus. Der Grund besteht schlichtweg darin, dass ohnehin keine Miete gezahlt wird und man dann zumindest für einen gewissen Zeitraum sehr schön leben kann. Neben diesen Wohnungen gibt es noch weitere Wohnräume und auch Häuser, die ein überdurchschnittlich hohes Risiko von Mietnomadentum haben, nämlich:
- Haus oder Wohnung wird ohne Makler vermietet
- Wohngegend zeichnet sich durch hohen Leerstand negativ aus
- Wohngegend wird zukünftig unattraktiver werden
In diesen Fällen nutzen Mietnomaden aus, dass es sich zum Beispiel nicht um einen sogenannten „Vermietermarkt“ handelt. Das bedeutet, dass Hauseigentümer ohnehin Probleme haben, solvente Mieter zu finden. Dann sind sie oft weniger kritisch bei der Auswahl, sodass Mietnomaden leichteres Spiel haben. Auf Wohnungen, die ohne Makler vermittelt werden, wird deshalb gerne zurückgegriffen, weil einfach Verkäufer nicht die Erfahrungen wie der Immobilienmakler besitzen, um eventuelle Mietnomaden zu erkennen.
Wie kann ich als Vermieter einen Mietnomaden erkennen?
Leider gibt es keine einheitlichen Merkmale, an denen Sie Mietnomaden garantiert erkennen können. Das gilt ganz besonders für das äußere Erscheinungsbild. Es ist keineswegs so, dass Mietnomaden in schlechter Kleidung zum Gespräch kommen, ungepflegt aussehen oder sich ansonsten auf andere Weise auffällig verhalten. Oft ist sogar das Gegenteil der Fall. Aus dem Grund funktioniert es normalerweise nicht, einen Mietnomaden an seinen äußeren Merkmalen zu erkennen und auch nicht am Verhalten, zumindest nicht vor dem Bezug der Wohnung.
Allerdings gibt es zumindest einige Vorsichtsmaßnahmen und damit in Verbindung stehende Auffälligkeiten, die ein Anzeichen dafür sein können, dass es sich beim neuen Mieter eventuell um einen Mietnomaden handeln könnte. Um solche Auffälligkeiten zu identifizieren, sollten Sie als Vermieter zum Beispiel folgenden Maßnahmen ergreifen:
- Personalausweis vorzeigen lassen
- Auskunft vom Vorvermieter einholen
- Schufa-Auskunft einholen
- Kaution bzw. zumindest einen Teil unbedingt vor Einzug verlangen, am besten in bar
- Recherche im Internet
Bei diesen Vorsichtsmaßnahmen können Sie eventuell schon Auffälligkeiten erkennen. Kann oder möchte der Interessent zum Beispiel die Kaution nicht vor Einzug zahlen und schon gar nicht in bar, kann das ein Alarmsignal sein. Eine sehr gute Informationsquelle ist der jeweilige Vorvermieter. Dieser wird natürlich die gleichen, negativen Erfahrungen mit dem Mietnomaden gemacht haben, wie es allgemein üblich ist. Sollte der Mieter also nicht zustimmen, dass Sie den Vermieter kontaktieren dürfen oder seinen Namen nicht nennen wollen, ist das tatsächlich ein Alarmsignal. Hilfreich kann ebenfalls die Schufa-Auskunft sein, auch wenn dort nicht zwingend negative Einträge vorhanden sein müssen.
Mietnomaden in der Wohnung: Was kann ich tun?
Trotz der genannten Vorsichtsmaßnahmen passiert es natürlich immer wieder, dass Mietnomaden es schaffen, eine Wohnung anzumieten. Sind sie erst einmal im Mietobjekt, kann es leider eine längere Zeit dauern, bis Sie als Vermieter Ihr Recht durchsetzen, sodass die entsprechenden Mietnomaden wieder ausziehen müssen. Für gewöhnlich gestaltet sich der rechtliche Ablauf meistens wie folgt:
- Kündigung (ordentlich oder fristlos)
- Erlangen eines Vollstreckungstitels
- Zwangsräumung (vorherige Räumungsklage)
Dieser gewöhnliche Prozess kann leider zum Teil mehr als ein Jahr dauern. Das liegt auch daran, dass Mieter gewisse Widerspruchsrechte haben, obwohl sie offensichtlich Mietnomaden sind. Seit einiger Zeit gibt es allerdings eine Möglichkeit, das gesamte Verfahren deutlich zu beschleunigen. Das ist unter dem Begriff „Berliner Räumung“ bekannt. In dem Fall sorgen Sie als Vermieter selbst dafür, dass der Mietnomade die Wohnung räumt. Normalerweise ist das die Aufgabe des Gerichtsvollziehers. Da diese nebst den Gerichten allerdings häufig überlastet sind, führt die sogenannte Eigenräumung durch den Vermieter zu einer erheblichen Zeitersparnis.
Fazit zu Mietnomaden
Mietnomaden können tatsächlich ein großes, finanzielles Risiko für Vermieter sein. Häufiger fließt mehr als ein Jahr keine Miete, ohne dass Sie die entsprechenden Mietnomaden sofort aus der Wohnung entfernen lassen können. Daher ist es umso wichtiger, Vorsichtsmaßnahmen zu ergreifen und auf eventuelle Alarmsignale zu achten. Sie sollten sich dann auch nicht unter Druck gesetzt fühlen, wenn Sie vielleicht anderweitig Probleme haben, solvente und seriöse Mieter zu finden.
