Wer von einer Bank einen Immobilienkredit haben möchte, der muss einige Voraussetzungen erfüllen. Dazu gehört neben der Sicherstellung, die meistens durch eine Grundschuld erfolgt, eine möglichst einwandfreie Bonität. Diese Kreditwürdigkeit wiederum machen die Banken vor allen Dingen am Einkommen, den Schufa-Einträgen und mittlerweile ebenfalls am Eigenkapital fest. Wir möchten uns im Beitrag damit beschäftigen, warum eine Immobilienfinanzierung mit mehr Eigenkapital deutlich günstiger sein kann, als wenn Sie keine oder nur geringe Eigenmittel zur Verfügung haben.
Wonach beurteilen die Banken die Bonität des Kreditsuchenden?
Dass das Eigenkapital innerhalb der Baufinanzierung eine so große Bedeutung hat, war nicht immer so. Grund dafür ist vor allem eine EU-Richtlinie, die es vor knapp zehn Jahren erstmals gab. Diese legte den Banken auf, bei der Bonität der Kreditsuchenden noch mehr Wert darauf zu legen, dass eben nicht nur eine Kreditvergabe auf Grundlage der ausreichenden Sicherheiten erfolgt. Spätestens seitdem stufen Kreditinstitute ihre Kunden anhand der folgenden Kriterien in die jeweilige Bonitätsklasse ein:
- Einkommen
- Schufa-Einträge
- Eigenkapital
Grundvoraussetzung dafür, dass die Kreditinstitute eine Vollfinanzierung genehmigen, ist in der Regel zum einen das ausreichende Einkommen und zum anderen, dass es keine negativen Merkmale in der Schufa gibt. Sind dort beispielsweise ein Haftbefehl, eine eidesstattliche Versicherung oder auch ein Mahnbescheid vorhanden, sinken die Chancen drastisch, dass Sie einen Immobilienkredit erhalten. Gleiches gilt natürlich unter der Voraussetzung, dass Ihre Einnahmen nicht ausreichen, um davon später die Darlehensrate zu zahlen.
Gegenüber einer einwandfreien Schufa und dem benötigten Mindesteinkommen ist das Eigenkapital im Hinblick auf die Bonität ein sogenanntes weiches Merkmal. Das bedeutet, dass nicht alle Banken grundsätzlich Eigenkapital fordern, um die Baufinanzierung genehmigen zu können. Allerdings geht der Trend eindeutig bei vielen Kreditgebern dorthin, zunehmend Finanzierungen ohne Eigenkapital abzulehnen.
Welche Vorteile hat Eigenkapital in der Immobilienfinanzierung?
Nicht nur für Banken, sondern ebenso für Kunden hat Eigenkapital in der Baufinanzierung gleich mehrere Vorteile. Das sind:
- Stabilere Finanzierung
- Größerer Wahrscheinlichkeit der Darlehenszusage
- Günstigere Zinsangebote
Stabiler ist die Finanzierung mit Eigenkapital deshalb, weil Sie zum Beispiel nicht den vollen Kaufpreis fremdfinanzieren müssen. Das wiederum führt dazu, dass die Kreditrate moderater ausfallen kann, sodass diese für Sie nicht so belastend ist, als wenn Sie kein Eigenkapital hätten. Dass eine bestimmte Eigenkapitalquote Ihre Chancen auf eine positive Kreditentscheidung deutlich erhöht, darauf sind wir zuvor indirekt bereits eingegangen.
Wir möchten uns im folgenden Teil des Beitrages ausführlich damit beschäftigen, warum die Baufinanzierung für nahezu alle Kreditsuchenden günstiger wird, umso mehr Eigenkapital eingebunden werden kann.
Warum ist eine Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital günstiger?
Der Hauptgrund dafür, dass Banken überhaupt dazu bereits sind, eine Baufinanzierung mit Eigenkapital zu günstigeren Konditionen als ohne Eigenkapital anzubieten, ist die höhere Sicherheit. Normalerweise setzen die Kreditinstitute zwischen 60 bis 70 Prozent des Beleihungswertes als abgesichertes Grundschulddarlehen an. Umso mehr der Kunde beispielsweise den Kaufpreis aus Eigenmitteln bestreiten kann, desto höher ist die anteilige Absicherung des zu vergebenden Immobiliendarlehens. Zusammengefasst bedeutet mehr Eigenkapital in der Baufinanzierung für Kreditgeber schlichtweg ein höheres Maß an Sicherheit bzw. ein geringeres Ausfallrisiko.
Exakt aus diesem Grund offerieren die Banken ihren Kunden gerne günstigere Zinssätze, umso höher die Eigenkapitalquote in der Finanzierung ist. Zwar hat jedes Kreditinstitut seine eigenen Maßstäbe und Werte. Im Durchschnitt betrachtet kann die Zinsdifferenz je nach Eigenkapitalquote jedoch zum Beispiel wie folgt aussehen:
- Eigenkapitalquote 10 %: Zinssatz 4,8 %
- Eigenkapitalquote 20 %: Zinssatz 4,3 %
- Eigenkapitalquote 25 %: Zinssatz 3,8 %
Wenn Sie hingegen kein Eigenkapital einbinden können, kann es durchaus sein, dass im Beispielfall der zu zahlende Zinssatz bei 5,2 % liegen würde, sollte die Bank überhaupt eine Vollfinanzierung anbieten. Dieses Beispiel zeigt deutlich, wie viel Einsparpotenzial bei den Zinsen durch eine möglichst hohe Eigenkapitalquote genutzt werden kann. Was das in Euro bedeutet, möchten wir im nächsten Abschnitt an einem Rechenbeispiel verdeutlichen.
Wie groß ist das Einsparpotenzial mit Eigenkapital – eine Beispielrechnung
In der folgenden Beispielrechnung möchten wir darlegen, welches Einsparpotenzial es gibt, wenn Sie Eigenkapital in die Baufinanzierung einbinden. Wir nehmen dazu an, dass Sie einerseits ein Angebot zur Finanzierung ohne Eigenkapital vorliegen und zum anderen ein zweites Kreditangebot erhalten haben, welches eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent voraussetzen würde. Diese zwei Angebote könnten wie folgt aussehen:
Vollfinanzierung:
Kaufpreis: 350.000 €
Kaufnebenkosten: 50.000 €
Darlehensbetrag: 400.000 €
Eigenkapitalquote:
Zinssatz: 4,8 %
Tilgung: 2,5 %
Zinsen im ersten Jahr: 19.200 €
Monatliche Kreditrate: 2.433 €
Eigenkapital-Finanzierung:
Kaufpreis: 350.000 €
Kaufnebenkosten: 50.000 €
Eigenkapitalquote: 20 % (80.000 €)
Darlehensbetrag: 320.000 €
Zinssatz: 4,1 %
Tilgung: 2,5 %
Zinsen im ersten Jahr: 13.120 €
Monatliche Kreditrate: 1.760 €
An dieser beispielhaften Gegenüberstellung zweier Angebote lassen sich mehrere Ergebnisse ablesen. Zunächst einmal sparen Sie zum Beispiel im ersten Jahr direkt fast 6.000 Euro an Zinsen, wenn Sie 20 Prozent Eigenkapital einbinden können im Vergleich zu einer Vollfinanzierung. Zum anderen fällt Ihre monatliche Darlehensrate um rund 650 Euro geringer aus, weil Sie einen günstigeren Zinssatz erhalten und zudem weniger Fremdmittel benötigen. Wenn Sie nun noch von einer Darlehenslaufzeit von zehn Jahren (Zinsfestschreibung) ausgehen, würden Sie in der Summe fast 60.000 Euro einsparen, wenn Sie die Eigenkapitalquote von 20 Prozent erfüllen können – wieder im Vergleich zur Vollfinanzierung.
Was kann ich als Eigenkapital verwenden?
Bei solchen deutlichen Einsparmöglichkeiten fragen sich viele Kreditnehmer, was sie überhaupt als Eigenmittel verwenden können. In vielen Fällen handelt es sich um Bankguthaben, zum Beispiel auf einem Tages- oder Festgeldkonto. Prinzipiell jedoch können Sie nahezu alle Vermögenswerte als Eigenkapital verwenden, die Sie schnell liquidieren können. Das gilt zusammengefasst vor allem für die folgenden Werte:
- Wertpapiere, beispielsweise Aktien
- Edelmetalle, beispielsweise Goldbarren
- Kapitallebensversicherung (Rückkaufswert)
- Schnell veräußerbare Luxusuhren, Schmuck oder Antiquitäten
Allgemein gesprochen kann alles in der Baufinanzierung als Eigenkapital dienen, was direkt als Geldwert einfließen kann.
