Seit über zehn Jahren sind die Immobilienpreise in Deutschland durchschnittlich und vor allem punktuell zum Teil massiv angestiegen. Erstmals gibt es jetzt zumindest eine kleine Trendwende am Immobilienmarkt. Diese ist dadurch gekennzeichnet, dass die Preise nicht mehr weiter steigen, stagnieren oder in manchen Gebieten sogar leicht sinken. Wir möchten im Beitrag näher darauf eingehen, was diese aktuelle Entwicklung sowohl für Eigentümer als Kaufinteressenten bedeutet.
Immobilienpreise bis 2022: Hohe Steigerung keine Seltenheit
Insbesondere zwischen 2012 und 2022 gab es zum Teil massiven Preissteigerungen am Immobilienmarkt. Diese hatten mehrere Gründe, wie zum Beispiel:
- Zunehmendes Interesse ausländischer Investoren
- Haus- und Wohnungsknappheit
- Zuzug in bestimmte Regionen und Städte
- Allgemeiner Immobilienboom
- Sehr niedrige Bauzinsen
Diese Faktoren haben erheblich dazu beigetragen, dass es am Immobilienmarkt einen starken Nachfrageüberhang gab. Das bedeutet, dass viel mehr Menschen Objekte gesucht haben, als zur Verfügung standen. Hinzu kamen die günstigen Bauzinsen von teilweise unter einem Prozent, sodass sich auf vermehrt Normalverdiener die eigenen vier Wände problemlos leisten konnten. Dass es bei einigen dieser Faktoren jetzt anders aussieht, trägt in nicht unerheblichen Umfang dazu bei, dass sich eine Trendwende am Immobilienmarkt vollzieht.
Wie ist die aktuelle Situation Mitte 2023 am Immobilienmarkt?
Momentan (Mitte 2023) zeichnet sich der Immobilienmarkt – je nach Stadt und Region – durch eine veränderte Entwicklung aus. Deutlich steigende Preise sind kaum noch zu erkennen, mit Ausnahme mancher Großstädte, wie zum Beispiel:
- Berlin
- München
- Hamburg
- Frankfurt
In den meisten Regionen des Landes hingegen ist im Hinblick auf die Preise am Immobilienmarkt Folgendes festzustellen:
- Immer noch leichter Preisanstieg unterhalb von 2 %
- Stagnation (kein Preisanstieg)
- Preisrückgang
Für diese Entwicklung gibt es mehrere Ursachen. Ein ganz wichtiger Faktor ist, dass sich die Hypothekenzinsen inzwischen auf einem deutlich höheren Niveau als noch vor einem Jahr bewegen. Mittlerweile zahlen Sie durchschnittlich über 3,5 Prozent an Zinsen pro Jahr, während Sie Anfang 2022 noch relativ leicht Immobilienkredite zu einem Zins von unter 1,5 Prozent erhielten. Diese Preissteigerung bei den Bauzinsen führt dazu, dass sich weniger Menschen ein Eigenheim leisten können und somit die Nachfrage nach Immobilien sinkt.
Wenn nun eine verminderte Nachfrage an einem Markt besteht, führt das fast immer dazu, dass die Preise sinken. Das zeigt sich momentan auch am Immobilienmarkt, wenn auf der einen Seite nicht gleichzeitig die Angebotssituation ebenfalls deutlich reduziert ist. Das ist allerdings, nicht der Fall, auch aufgrund einiger staatlicher und städtischer Großprojekte. Wir sehen demnach eine Verschiebung der Marktsituation, weg vom erheblichen Nachfrageüberhang hin zu einem ausgeglichenen Verhältnis.
Was bedeutet die Entwicklung am Immobilienmarkt für Eigentümer?
Auf Eigentümer einer Immobilie, wie zum Beispiel eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung, haben die Preisentwicklungen am Immobilienmarkt zunächst keine Auswirkungen. Das gilt für diejenigen Eigentümer, die selbst in der Wohnung oder Ihrem Haus leben und keine Verkaufsabsichten haben. Für diese Hauseigentümer spielt es keine Rolle, ob das eigene Objekt beispielsweise nach wie vor 250.000 Euro oder nur noch 230.000 Euro wert ist. Relevant wird die Entwicklung am Immobilienmarkt für Hauseigentümer erst dann, wenn es folgende Vorhaben oder eine bereits existierende Nutzung der Immobilie gibt:
- Vermietung
- Verkauf geplant
- Schenkung an Kinder, die dann verkaufen möchten
Bei laufenden Mietverhältnissen ist es so, dass sich dort zwar die Immobilienpreise nicht direkt in der Miete niederschlagen. Wenn allerdings der Wert Ihres Objektes sinkt, ist es schwerer, eventuelle Mieterhöhungen durchzusetzen. Noch direkter wirkt sich die Preisentwicklung am Immobilienmarkt aus, wenn es um einen geplanten Verkauf Ihrer Immobilie geht. Dann bekommen Sie schlichtweg teilweise jetzt schon weniger Geld als noch vor einem halben Jahr. Trotzdem haben natürlich viele Immobilieneigentümer, die jetzt ihr Objekt verkaufen möchten, aufgrund der vergangenen Preissteigerungen in den letzten zehn Jahren noch immer einen höheren Wert als Verkauf der Immobilie.
Welche Auswirkungen gibt es für Kaufinteressenten?
Wer sich definitiv über die aktuelle Trendwende am Immobilienmarkt freuen wird, sind Kaufinteressenten. Manchmal ergibt sich erst jetzt für einige Kaufwillige tatsächlich die Möglichkeit, aufgrund vielleicht schon etwas gesunkener Kaufpreise ein Eigenheim zu erwerben. Auf jeden Fall wird das Risiko vielleicht in ein oder zwei Jahren geringer, dass dann mit noch höheren Immobilienpreise gerechnet werden muss. Wenn die Preise an einem Markt sinken oder mindestens stagnieren, ist das für Käufer immer eine angenehme Situation.
Trotzdem sind die Gesamtperspektiven für Kaufwillige noch nicht besonders gut. Grund dafür sind vor allem die deutlich gestiegenen Hypothekenzinsen, die den zum Teil leicht sinkenden Immobilienpreise entgegenstehen. Wie sich die Ausgabensituation in dem Bereich entwickelt hat, möchten wir an folgender Gegenüberstellung verdeutlichen:
Hypothekenzinsen Anfang 2022
Darlehensbetrag: 300.000 Euro
Zinssatz: 1,2 %
Tilgungssatz: 3 %
Zinsen im ersten Jahr: 3.600 Euro
Monatlicher Darlehensbetrag: 1.050 Euro
Hypothekenzinsen Mitte 2023
Darlehensbetrag: 300.000 Euro
Zinssatz: 3,6 %
Tilgungssatz: 3 %
Zinsen im ersten Jahr: 10.800 Euro
Monatlicher Darlehensbetrag: 1.650 Euro
Sie sehen an dieser Gegenüberstellung, dass Sie aktuell ungefähr 7.000 Euro höhere Zinskosten als noch vor 1,5 Jahren haben. Das macht es natürlich – trotz eventuell sinkender Immobilienpreise – nach wie vor für viele Verbraucher schwer, die eigenen vier Wände zu finanzieren. Leider ist in dem Bereich keine Trendwende zu erkennen, dass also die Hypothekenzinsen wieder günstiger werden könnten.
Als Fazit lässt sich festhalten, dass die aktuelle Entwicklung am Immobilienmarkt für Eigentümer eher negativ ist, positiv jedoch für Kaufwillige. Dennoch reicht es in vielen Fällen nicht aus, dass die Immobilienpreise leicht steigen, um den Traum von den eigenen vier Wänden wahr werden zu lassen. Hinderlich sind die vergleichsweise hohen Bauzinsen, wenn man diese den Hypothekenzinsen Anfang 2022 gegenüberstellt.
